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1486호. 2018. 10. 17
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[제 1478호 법률상식]
건축공사중단에 대한 법적 대응
[1478호] 2018년 04월 04일 (수) 13:08:31 전북대신문 press@jbnu.ac.kr

갑은 공터를 매입해 3층 다가구주택을 신축하기로 하고 건축공사업자 을과 공사계약을 체결했다. 을은 건물 완공 후 신축 건물의 임대보증금에서 공사잔대금을 받기로 하고서도 그 공사비용을 마련하지 못해 내부공사를 남겨둔 상태로 공사를 중단했다.

[질문] : 갑은 위 건축공사계약을 해제할 수 있나요?
[답변] : 갑은 을에게 상당한 기간(통상적으로 약 1주일)을 정해 공사를 계속할 것을 최고(독촉)하고 그 기간 내에 공사를 하지 않으면 을의 책임사유로 해 공사계약을 해제할 수 있습니다.


[질문] 공사계약이 해제되면 어떠한 권리의무가 발생하나요?
[답변] 시공자 을의 잘못으로 공사계약이 해제되면, 을은 해제 당시의 건축물 상태 그대로 건축주 갑에게 인도하고, 갑은 건축물의 기성고에 해당하는 공사대금을 을에게 지급해야 합니다. 이때 을은 해제로 인해 갑의 손해도 배상해야 합니다.


[질문] : 기성공사대금의 액수는 어떻게 산정하나요?
[답변] : 원칙대로 건설할 경우 공사비용 10억 원, 약정공사대금 8억 원에 계약을 체결했는데 공사가 50% 진행된 후 계약이 해제됐고 지어진 부분의 공사대금이 5억 원일 경우라면, 기성공사대금계산은 기시공공사비(5억 원)와 미시공공사비(5억 원)를 더한 금액을 기준으로 한 기시공공사비(5억 원)의 비율(50%)을 약정공사대금(8억 원)에 곱한 비율에 따라 계산해야 합니다. 따라서 원래 공사대금이 10억 원이라도 약정공사대금이 8억 원이면 5억 원을 들여 50%의 공사가 진행돼도 약정대금의 50%인 4억만 받을 수 있습니다. 실제로 시공된 부분의 공사비(5억 원)가 기성공사대금이 되는 것은 아닙니다.


[질문] : 해제로 인해 갑이 입는 손해는 무엇인가요?
[답변] : 통상적으로는 미시공부분의 공사를 위해 시공사업자와 공사계약을 하면서 정한 공사대금액수가 을과의 종전 공사대금액 중 미시공부분 해당 액수를 초과하는 경우 그 차액부분이 해제로 인해 갑이 입는 손해라고 할 수 있습니다. 다만, 새로운 공사계약의 공사대금이 적정한 범위 내여야 합니다.


[질문] : 지체상금 청구도 가능한가요?
[답변] : 공사가 도중에 중단돼 계약이 해제돼도 그때까지의 공기에 지연이 있었다면 지체상금의 문제가 발생합니다. 이때 지체기간은 완공약정일 다음날부터 건축주가 공사계약을 해제할 수 있었을 때를 기준으로 다른 업자에게 의뢰해 같은 건물을 완공할 수 있었던 시점까지를 말합니다. 지체상금은 총공사대금에 지체일수와 공사계약 당시에 정한 지체상금률(통상적으로는 총공사비의 0.3% 내외로 정해짐)을 곱한 금액으로 산정합니다. 그러나 공사계약 당시에 지체상금에 관한 약정이 없었던 경우에는 건축주가 공기지연으로 인해 손해가 발생했다는 점과 손해액수를 입증해 그 배상을 청구할 수 있습니다.

김학기|법학전문대학원 교수·변호사

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